律師咨詢網會員登陸地址  選擇用戶類型注冊律師咨詢網
律師咨詢網在線服務熱線:400-668-6166400-668-6166
返回首頁 |
手機站 |
律師黃頁 | 微辦案APP

民事法律

經濟法律

刑事行政法律

涉外法律

公司專項法律

其他非訟法律

出售二手房需要注意的問題

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-06-17 瀏覽:1107
導讀: 【貸款稅費及抵押】出售二手房需要注意的問題 稅費指稅收和費用稅收,稅收是國家為滿足社會公共需要,依據其社會職能,按照法律規定,強制地、無償地參與社會產品分配的一種形式。 (一)“定金”與“訂金 ”區別 “定

【貸款稅費及抵押】出售二手房需要注意的問題

稅費指稅收和費用稅收,稅收是國家為滿足社會公共需要,依據其社會職能,按照法律規定,強制地、無償地參與社會產品分配的一種形式。

(一)“定金”與“訂金 ”區別

“定金”與“訂金”是兩個不同的概念,用錯會帶來不同的法律后果。所謂定金,是指合同當事人為了確保合同的履行,依據法律規定或者當事人雙方的約定,由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前,按照合同標的額的一定比例(不超過20%),預先給付對方當事人的金錢或其替代物。它是作為債權擔保的一定數額的貨幣,它屬于一種法律上的擔保方式,目的在于促使債務人履行債務,保障債權人的債權得以實現。簽合同時,對定金必需以書面形式進行約定,同時還應約定定金的數額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務,無權要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務,需向另一方雙倍返還定金債務人履行債務后,依照約定,定金應抵作價款或者收同。

訂金的性質在法律上是不明確的,也是不規范的,在審判實踐中一般被視為預付款,即使認定為一種履約保證,這種保證也是單方的,它只對給付方形成約束,即給付方對收受方的保證。若收受方違約,只退回原訂金,不需要雙倍退還;若給付方違約,收受方可以根據約定的數額扣抵訂金作為賠償金或違約金。

(二)簽訂房屋買賣合同中應注意的問題

日前北京市進行一手房交易采用的是格式文本,《北京市存量房屋買賣合同》(經紀機構成交版)及《北京市存量房屋買賣合同》(自行成交版),文本參見本書附錄一。合同足預防糾紛的最有效的保障,因此必須予以重視。

1基本情況要在合同里列出:買賣雙方的姓名、住所、聯系方式。簽約時如果不是買賣雙方本人到場簽字,一定要看其是否有簽約人的授權委托書原件,確認后方可進行簽字。

2明確房款及房款的支付方式、支付時間。首先要明確房款是凈得價還是含稅價。其次,如果買方采取貸款方式支付房款的,要明確首付款的比例、支付時間及買方的貸款額度。另外,貸款有商業貸款和公積金貸款以及組合貸款幾種方式,而每種方式所需要的周期是不同的,通常商業貸款從審批到放貸所需要的時間為l5天左右,辦理公積金貸款所需周期相對較長,賣方要根據自己的實際需要,慎重選擇買方。如果賣方急需用錢,那么這種情況就最好不要選擇公積金貸款的買方了。再次,如果買方選擇貸款方式支付房款的,要約定一個銀行批貸的合理期限,若超過該期限銀行沒有批貸,則可約定由買方改全款支付,若在一定期限內,買方仍未支付的,每逾期一日買方應向賣方支付違約金,超過一定期限的賣方有權解除合同。

3明確房屋的基本情況,如果房屋有什么質量問題要向買方明示。比如房屋的性質、房齡,結構等等,因為如果買方選擇貸款方式付款,房子本身的情況(比如房屋的建成年限)會直接關系到房屋的評估價,從而決定買方的貸款額度。如果合同里約定了買方的貸款額度,到時候因房屋本身的問題導致貸款未獲批準,就容易產生糾紛。如果賣方對房子的狀況做了如實說明,那么即使發生糾紛,也不會歸結于賣方的責任。

4房款的支付與產權過戶、物業交割相結合。對于賣方來講,最大的風險莫過于將房子過戶給他人后,卻沒有收到房款,因此在簽訂買賣合同時要將房款的支付與產權過戶、物業交割相結合,防止出現先過戶、交房后收款的情況。

如買方采用全款支付的,一定要在收到全款后再交房,采用貸款方式支付的,一定要在看到銀行的批貸通知后再進行過戶,這樣就能保證一旦過完戶,貸款銀行能順利地將貸款發放給賣方。

5如果買方選擇全款支付的,為了保證賣方能在過戶之后安全的收到剩余房款,可考慮在過戶之前將剩余房款放在一個雙方都認可的第三方,這樣將防止買方取得了房產證后卻不付剩余房款的情形出現。

6明確買方逾期付款的違約責任及買方違約時賣方的單方解除權。

7明確稅費的承擔。二手房交易過程中本應由賣方承擔的稅種有營業稅、個人所得稅、土地增值稅等,但在實踐中這些費用要么由買方直接支付,要么賣方將其轉嫁到房價上:因此賣方要結合稅費的承擔來決定房價,如果合同里約定由買方承擔所有的稅費,那么賣方可以考慮將房價適當降低一些,如果買方不承擔稅費,那么房價就要提高了。

(三)尚存在租賃關系的二手房買賣,簽約時需要注意哪些問題

《合同法》第230條規定:“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。”根據以上法律條款,法律賦予特定對象先于其他權利人主張自己財產權利的權利,即承租人在房東出售房屋時,享有同等條件下優先購買的權利。

最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第21條規定:“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。”因此若侵犯承租人的優先購買權,出租人會承擔較大的賠償責任。

(四)房屋存在抵押時應注意的問題

根據《中華人民共和國物權法》的規定,抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。有抵押的二手房必須先還清銀行貸款,解除抵押之后才能完成過戶,

在房子存在抵押的情況下,賣方可以利用收取的買方首付款來支付銀行貸款,解除抵押。賣方需要注意一定要核算好自己所欠銀行貸款的金額,并且向銀行提前還款前要預約,而通常預約需要一定的期限,因此賣方在約定過戶期限和交房期限時一定要充分考慮向銀行預約還款的期限。

(五)買方采用銀行貸款時應注意的問題

買方貸款的,賣方在配合買方辦理銀行貸款手續之前,一定要保證收到貸款額度之外的首付款。

在二手房買賣中,如果買方需要貸款的,按照銀行規定,要履行“面簽”程序,面簽主要是銀行審核買方的貸款資質,但同時需要由賣方簽字配合,貸款審批合格后,銀行會直接將貸款放至賣方賬戶,這里要注意在與銀行面簽合同時,要將銀行的放款條件約定為“憑契稅發票”’如果約定為“憑產權證”的,因為辦理產權證需要一定的期限,因此賣方最終獲得房款也會較晚。而契稅發票則可以在繳納完稅費,提交過戶材料后遞交給銀行,這樣就可以大大縮短收款的時間。

另外,在過戶之前一定要看到銀行同意買方貸款的批貸通知,這樣就避免了賣方過完戶卻收不到余款的風險。

另外,買方貸款的,賣方需要配合評估公司對房屋進行評估,并配合銀行進行面簽。

(六)辦理物業交割時應注意的問題

在與買方進行物業交割時,一定要注意與買方一起到物業管理公司處將物業管理合同、物業費的繳費主體變更為買方,并將有線電枧、電話等原來以賣方名義辦理事項的將主體變更為買方。

另外,合同中要注意列明交房的條件,例如屋內有什么配套設施、內裝修的鋁合金門窗、地板、空調以及柜子、熱水器是否含在房價里贈送給買方,亦或是折價等,防止雙方發生分歧。

(七)賣方是否可以出售房屋時未取得《房屋所有權證》主張合同無效

根據《城市房地產管理法》第38條規定,未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓;《合同法》第52條第5項規定,違反國家強制性法律法規的合同無效。那么賣方就要說了,依據此兩條規定是否可以要求解除合同呢

2009年5月13日施行的最高人民法院《關于適用(中華人民共和國合同法)若干問題的解釋(二)》第14條規定:“合同法第五十二條第(五)項規定的‘強制性規定’,是指效力性強制性規定”。在審判實踐中,法院通常也認為依據《城市房地產管理法》第38條未依法領取權屬證書的房屋不得轉讓屬于行政管理性規范,而不屬于效力性規范。因此賣方依據出售房屋時未取得房屋所有權證主張合同無效是得不到支持的。

提示

租賃合同中未明示優先購買權問題,出租人欲在租期內出售房屋時,可以讓承租人出具書面的放棄同等條件下優先購買權的聲明,或者可在出售前合理期限內書面通知承租人。承租人逾期未答復的視為放棄優先購買權。



有用 (44)
分享到:
在線咨詢
找律師

立即提問,免費短信回復

數萬律師在線權威解答

公眾號 手機站
公眾號 - 大律師網(Maxlaw.cn) 手機站 - 大律師網(Maxlaw.cn)
聯系我們
律師打官司、法律咨詢就上大律師網,全國律師咨詢熱線電話:
增值電信業務經營許可證B2-20150091 Copyright @ 2008-2019 大律師網 版權所有
法律顧問:上海錦天城(廈門)律師事務所 | 國家信息產業部備案: 閩ICP備08005907號 | 閩公網安備 35020302001683號
四川金7乐遗漏数据